Cari amici,
Vi sottopongo il seguente quesito. Io sono già arrivato ad una conclusione ma mi riserva di metterla nero su bianco nelle prossime ore.
L'impresa Zeta effettuava dei lavori di ristrutturazione di un complesso condominiale e Caio, proprietario di un appartamento, cogliendo l'occasione, chiedeva a Zeta che fossero svolti degli interventi di riparazione presso il suo appartamento. Zeta operava. Conclusi tutti i lavori di ristrutturazione, Zeta emetteva due distinte fatture al condominio. Una per i lavori di ristrutturazione e l'altra per i lavori effettutati a favore di Caio. Il condominio le pagava entrambe e addebitava tale spesa a Caio. Sucessivamente, Caio vendeva l'appartamento a Tizio. Tizio si ritrovava debitore del condominio per la spesa di cui sopra.
Il condominio chiede a Tizio l'adempimento. Tizio non intende pagare tale spesa. Domanda: deve Tizio pagare al condominio oppure no?
Grazie!
lunedì 19 luglio 2010
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12 commenti:
Ok. Vi dico di più!
Ai sensi dell’art. 1104, comma terzo, c.c., il cessionario del partecipante alla comunione è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Tale norma è meglio specificata dal dispositivo dell’art. 63, comma secondo, disp. att. c.c., ove si stabilisce che chi subentra nel diritto di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La fattispecie astratta mal si adatta al caso concreto.
Sia l’art. 1104, 3° c.c., sia l’art. 63, 2°, disp. att. c.c., alludono espressamente al pagamento di contributi: l’obbligo, infatti, sorge in capo al titolare del diritto reale nel momento in cui la ripartizione della spesa venga approvata dall’assemblea.
Nel caso di specie, tuttavia, la spesa che il condominio ha sostenuto non è mai stata approvata dall’assemblea poichè, di fatto, non è una spesa condominiale necessaria per la conservazione e per il godimento dell’edificio, né è necessaria per la prestazione dei servizi nell’interesse comune o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini, così come previsto dall’art. 1123 c.c. Si tratta tutt’al più di spesa riferibile ad un intervento di riparazione effettuato presso l’appartamento di Caio, nell’esclusivo interesse e ad esclusivo beneficio di Caio.
Quindi, se il ragionamento svolto sino ad ora è corretto, la domanda muta di sfumatura e si articola come segue: Posto che l'intervento ha riparato l'impianto di tubazioni per una perdita di acqua che recava pregiudizio a Caio, può ritenersi tale intervento ad esclusivo beneficio ed interesse di Caio? Le tubazioni possono quindi essere parti comuni? Anche se fosse, può tale intervento, eseguito su "presunte parti comuni" essere imputabile al condominio sebbene non sia stato approvato nel riparto di spese dall'assemblea, prima di essere eseguito???
Premetto che non sono un esperto di diritto condominiale.
A mio parere le questioni da dirimere per trovare la soluzione più attagliata al caso di specie sono le seguenti:
a) Le tubazioni sono parti comuni? Se sì, le spese relative alle tubature vanno divise fra tutti i condomini o solo fra coloro che si giovano della riparazione? Se sì, occorre prima la delibera?
A mio parere la risposta è negativa. Nel senso che le spese non vanno divise fra tutti i condomini perché, mi pare di capire, qui si tratta di vetustà, non di difetto di progettazione, sicché le spese, se ben ricordo, vanno divise solo fra i soggetti che della riparazione si giovano (mi pare di ricordare una Cassazione in merito).
b) Le spese di riparazione costituiscono onere reale come quelle ex art.1104 c.c.?
Se non fosse così non v'è motivo per considerarle ambulatorie.
Tanto per essere chiari, secondo me non lo sono, anche perché l'art. 1104 c.c. mi pare tassativo. Inoltre, è chiaro che solo le spese documentate in assemblea possono essere opponibili al terzo acquirente perché un minimo di pubblicità dovrebbe comunque essere garantito per tutelare il terzo acquirente.
Quando dici: addebitava tale spesa a Caio cosa intendi? Ha deliberato l'assemblea in tal senso oppure no?
Diego, per essere più precisa dovrei avere qualche dato in più.
Comunque so per certo una cosa: le tubature in parte sono di proprietà comune (mi pare quelle verticali, ma devo verificare perché non trovo l'atto in cui il tema è stato affrontato) e in parte di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Quindi, secondo me, dipende dal tipo di intervento che è stato fatto.
Dammi qualche altro dettaglio e vedo di essere più precisa.
Carissimi, l'intervento di riparazione è stato apportato ad alcune tubazioni dell'acqua. Purtroppo la fattura non recava causali più dettagliate. Corretto quanto specifica Mara in ordine alla qualifica di bene comune. L'art. 1117, 3) parla infatti di "impianti per l'acqua". Cass. 64/2151 conferma che restano comuni le tubature che, per la loro destinazione (fognature, acqua comunq, gas) non sono suscettibili di appartenere ai singoli quando attraversino le proprietà esclusive. Ancora più precisa è la Corte d'Appello di Firenze, là dove afferma che "le tubature di adduzione dell'acqua cessano di essere di proprietà comune dal punto in cui si dipartono dall'autoclave".
Resta fermo il fatto che, come giustamente osservato da D., solo le spese documentate in assemblea possono essere opponibili. E qui ci soccorre l'art. 1134 c.c. affermando che il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Come già sottolineato, qui non abbiamo alcuna delibera assembleare che autorizzi l'intervento e le spese effettuate da Caio. Unico punctum pruriens rimarrebbe quindi il concetto di "urgenza".
Si osservi, in merito, che è “urgente” la spesa che non può essere differita senza un probabile o possibile, ancorchè non certo, nocumento alle cose comuni (Cass. 84/6400; Cass. 80/5256). Segnatamente, l’impossibilità di differire la spesa consiste nella necessità di provvedere all’opera cui la spesa si riferisce, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 97/7181; Cass. 01/4363).
Nessuno potrà mai dire se quell'intervento fosse urgente....resta fermo che l'aver commissionato l'intervento all'impresa che, nel frattempo, stava restaurando il condominio, ha un che di coincidenza poco urgente.. ma questa è solo una deduzione relativa.
Grazie cari, spero di potervi postare una cassazione che calzi a pennello entro fine giornata.
un abbraccio
Diego
Ciao Diego,
come tu ben sai mi piace andare controcorrente, magari anche correndo il rischio di sbagliare.
Le righe che seguono potrebbero contenere dei passaggi che i più considereranno azzardati, però mi piacciono.
Secondo una dottrina che ho qui in studio (Terzago - Il Condominio - Giuffrè) cioò che conta non è dove si trova materialmente la tubazione, bensì la sua destinazione.
Ergo la tubazione smette di essere condominiale nel momento in cui si snoda per raggiungere questo o quell'appartamento.
Data la dinamica della fattispecie, sembra proprio che si tratti di riparazione eseguita su proprietà di Caio.
In questo caso, probabilmente in maniera azzardata, punterei a qualificare il pagamento del condominio all'impresa zeta per i lavori fatti a Caio quale indebito soggettivo.
In questo modo la fattispecie prenderebbe una piega diversa: il condominio, che ha pagato per errore, sarebbe creditore di Caio per gli importi della fattura della ditta zeta; a questo punto si potrebbe sostenere che il debito, in quanto non spesa condominiale e quindi non più solidale, debba essere saldato da Caio, che ha taciuto a Tizio della spesa al momento della vendita.
Sparatemi!
Stefano
Mi piace chi va controcorrente nelle tubazioni dell'acqua!!!
Aderisco alla tua conclusione e ti incollo la parte saliente del parere che ho appena concluso.
"Nel caso di specie, non è chiaro se gli interventi di riparazione siano stati eseguiti su un bene di proprietà comune ovvero su un bene di proprietà esclusiva del precedente proprietario.
In merito, la giurisprudenza considera unanimamente parti comuni le tubature che, per la loro destinazione, non sono suscettibili di appartenere ai singoli quando attraversino proprietà esclusive (Cass. 64/2151); sono invece oggetto di proprietà esclusiva le parti che, diramandosi dalla colonna comune, conducono alle singole unità abitative (Trib. Padova 25/07/2005). Tale distinzione viene accolta nei seguenti termini generali: le tubature verticali sono parti comuni, mentre quelle orizzontali sono di proprietà esclusiva.
Alla luce di quanto sopra, è opportuno osservare che la spesa relativa ad un intervento di riparazione effettuato su un bene di proprietà esclusiva, essendo di fatto eseguito ad esclusivo beneficio ed interesse del cedente, esclude il sorgere di un rapporto sinallagmatico tra proprietario e condominio.
Ne deriverebbe, pertanto, che l’impresa edile avrebbe erroneamente emesso fattura nei confronti del condominio, anzichè nei confronti del precedente proprietario e il condominio avrebbe a sua volta erroneamente pagato l’impresa edile, in vece del cedente.
In tal caso, il diritto di regresso del condominio esisterebbe esclusivamente nei confronti del cedente, non operando infatti la solidarietà tra cedente e cessionario prevista ex art. 1104, comma terzo, c.c., nell’ambito di un rapporto di comunione.
Altrettanto impossibile, per duplice ragione, risulterebbe poi la pretesa del condominio nei confronti del cessionario, ove gli interventi fossero stati eseguiti su una tubazione considerata comune.
Innanzitutto, perchè, come già sottolineato, l’intervento di riparazione non trova giustificazione in alcuna delibera assembleare.
In secondo luogo, perchè, ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese relative ad un intervento su una parte comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ciò significa che le spese di tale intervento, previamente autorizzato dall’assemblea dei condomini, avrebbero dovuto trovare suddivisione proporzionale tra i singoli proprietari.
Deve quindi considerarsi inammissibile una pretesa creditoria rivolta ad un solo proprietario per l’intera spesa relativa ad un intervento eseguito su una parte comune......."
A me il ragionamento fila così..
Con l'occasione, Vi ringrazio tutti.
Diego
PS: non c'entra un tubo (ah ah), ma come è possibile che la Corte d'Appello di Firenze affermi che "le tubature di adduzione dell'acqua cessano di essere di proprietà comune dal punto in cui si dipartono dall'autoclave?". Chiedo aiuto a Stefano e a Carlo, come me amanti della vela, per una delucidazione del termine "autoclave" e per la sua collocazione in un condominio. Perchè se è vero, come io immagino, che l'autoclave sta al pian terreno di un condominio, ne deriverebbe che i tubi verticali che salgono non sono di proprietà comune. E ciò sarebbe insensato.
Ih ih , ci avevo pensato anche io! Devo dire che è stata la molla che mi ha spinto a curiosare sul Terzago!
Ho letto bene la sentenza della Corte d'Appello e mi sono letto anche la successiva sentenza di Cassazione, tra l'altro fresca fresca (9 giugno 2010, n. 13883). La storia dell'autoclave è corretta come l'avevo riportata ma è il contesto che cambia. Infatti la sentenza non vuole disciplinare il rapporto tra condominio e singoli condomini bensì tra supercondominio e singoli edifici. In tale ottica, quindi, stabilisce che:
"A parte la pur assorbente considerazione secondo cui non si vede (né è indicata) quale altra norma sarebbe applicabile nella specie, devesi rilevare che se si pone mente alla essenza del supercondominio, risulta conseguente ritenere comune a tutti gli edifici che lo compongono l’impianto fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici stessi la conduttura dell'acqua si riferisca per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio". E quindi in corrispondenza dell'autoclave aggiungo io.
Svelato il mistero dell'autoclave, Vi saluto!
Diego
Scusate la mia assenza dal dibattito, mi trovavo ad un pallosissimo convegno sul processo telematico, sbarcato anche in provincia.
Il nocciolo, a mio parere, è l'ambulatorietà o meno della prestazione. Non sto qui a discutere se si tratti di onere reale od obbligazione propter rem.
Quello che conta è, a mio parere, che la spesa sia o meno "condominiale".
Altrimenti l'art. 1104 salta.
La delibera ritengo ci debba essere: preventiva o anche solo successiva (vedi: urgenza).
E scusate se faccio una domanda ignorante...ma il fatto che l'importo sia stato integralmente addebitato al singolo condomino non importa già di per se il venire meno dei requisiti ex 1104?
Ossia, se è uno solo che deve pagare, va da se che non può essere spesa sulle cose comuni, altrimenti la delibera, modificando i criteri di normale divisione delle spese sarebbe radicalmente nulla.
Detto questo, direi che il condominio può appendersi al proverbiale tram.
E' esattamente l'osservazione conclusiva che ho svolto nel parere. Ed è infatti il punto focale del problema: l'importo pari alla spesa relativa all'intervento di riparazione, se addebitato per intero al singolo proprietario, fà venire meno l'applicabilità delle norme sulla comunione/condominio. Se il condominio vuole soddisfarsi, potrà farlo solo sul cedente. Direi che il condominio è fregato. E all'Amministratore staranno fischiando le orecchie, visto che gli abbiamo dedicato il pomeriggio!! D. se hai dei dubbi sul processo telematico, chiedi pure! Io e Mara abbiamo passato molte ore sul tema....
Profitterò sicuramente di te e, decisamente con maggior rispetto, dell'erudizione di Mara.
E' stato comunque educativo ammirare 500 scimmie che ascoltavano un tecnico informatico... :-)
C'era chi non sapeva cos'è un .pdf....chi pensava di potersi connettere a Polis senza internet...
Belle cose insomma.
Mi farò sentire più avanti.
Ringrazio in anticipo.
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