Cari Amici e Colleghi,
ho voluto impreziosire il titolo perchè il quesito, dal canto suo, è prima facie insipido.
Tizio loca un immobile alla Società Alfa. Un bel giorno, Tizio scopre, casualmente, che presso il suo immobile ha sede legale non solo la Società Alfa ma anche la Società Beta. Tizio effettua una visurina della Società Beta e realizza che la proprietà è degli stessi soci della società Alfa.
E' tutto regolare secondo Voi?
Grazie.
Diego
lunedì 13 settembre 2010
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7 commenti:
Ho seri dubbi che sia regolare.
Ho tuttavia due domande: la Beta esercita anche l'attività in quell'immobile? Era previsto uno specifico patto di sublocazione?
Se le risposte sono affermative, ritengo vi sia inadempimento del conduttore.
Irrilevante ritengo il fatto che la proprietà sia delle stesse persone.
Un precedente sul punto te lo fornisce il Tribunale di Perugia, 9.03.1998, in Rass.Giur. Umbra 1998, 94. Causa: Intermotor c/ Romani.
Caro D.,
Il fatto che la proprietà sia delle stesse persone rileva in quanto è così molto difficile capire se la Beta eserciti l'attività nel medesimo immobile. Però, di fatto, se la Beta riceve la propria corrispondenza in quell'immobile e se ivi ha il suo recapito telefonico, dal mio punto di vista vi esercita l'attività commerciale.
Il patto che vieta la sublocazione c'è. Però mi chiedo se possiamo parlare di sublocazione. Invero, non c'è una sublocazione. La Beta non paga un canone alla Alfa. Semplicemente la Beta ha eletto propria sede legale presso il domicilio di proprietà di Tizio, senza che Tizio ne sia informato. Ho provato a riflettere sul cambio di destinazione della locazione. Però gli oggetti sociali delle due società sono molto simili; anzi, l'uno finisce per comprender l'altro. Quindi non v'è forzatura del vincolo di destinazione che resta sempre quello di ufficio.
Mi resta il dubbio..
Diego
Leggiti la sentenza che ti ho riportato:
"Sussiste inadempimento da parte del conduttore (una s.r.l.) nell'ipotesi in cui il bene locato, in violazione di apposito divieto contrattuale, sia stato utilizzato da altro conduttore (un'altra s.r.l.) per l'esercizio di attività commerciale, essendo irrilevante che i soci delle due società (conduttrice e subconduttrice) fossero le stesse persone".
Ricordo che puoi sublocare, volendo, senza corrispettivo in denaro.
Secondo me non va bene quello che hanno fatto.
Effettivamente la sentenza che tu mi riporti parla di "utilizzazione da altro conduttore"... il dubbio che mi rimane, però, riguarda la ratio del principio della sublocazione. A mio avviso, nella sublocazione il conduttore diventa locatore (o meglio sublocatore) e il conduttore nuovo diventa subconduttore. Come giustamente tu osservi, poco conta che sia pagato il prezzo. Nella sublocazione, quindi, abbiamo un cambio di soggetti che si pongono, tuttavia in qualità differenti: il subconduttore sta nell'immobile che gli ha concesso il sublocatore. Nel mio caso però, non abbiamo una gerarchia tra subconduttore e sublocatore: la società Alfa e la Beta sono infatti sullo stesso piano; entrambi conduttrici, la prima in forza di valido contratto, la seconda in forza di una scelta arbitraria dei proprietari di Alfa, non comunicata al locatore Tizio. In sostanza, più che uno slittamento di qualificazioni giuridiche, tipico della sublocazione, io ci vedo una cumulazione conduttori e, per questo, non riesco ancora a convincermi che di sublocazione possa parlarsi. Alcuni miei colleghi hanno abbozzato a freddo che il conduttore è libero di intestare presso la propria sede legale anche la sede legale di altre società di sua proprietà o che a lui rispondano. Io non sono per nulla d'accordo: qui la società Beta è una persona giuridica non partecipata da Alfa e il solo nesso è la coincidenza dei proprietari...
Peraltro... leggo l'art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392, per cui, con riferimento agli gli immobili con destinazione diversa da quella abitativa, la sublocazione del contratto è consentita purchè venga ceduta l'azienda e, in tal caso, si prescinde dal consenso del locatore........Però il mio contratto di locazione non è soggetto alla legge sull'equo canone... quindi come non detto..
Permettimi di dire che non risponde al vero che la sublocazione comporti uno slittamento.
Dimentichi la sublocazione parziale.
Ti faccio un esempio?
Sono in affitto e a mia volta affitto una camera dell'appartamento ad uno studente.
Vedila come vuoi, fatto sta che: o Beta è abusiva (il contratto non era con Alfa) o Alfa ha illegittimamente sublocato a Beta.
La soluzione è la stessa: condotta illegittima di Beta.
Tu chiama entrambe in causa e prospetta entrambe le soluzioni, ti daranno ragione.
A patto che Beta, come detto, svolga materialmente attività commerciale in loco.
Concordo sulle tue obiezioni ai colleghi. Il conduttore è alfa...se fossero stati i proprietari delle due società sarebbe stato diverso.
D.
Ok, ora sono abbastanza soddisfatto perchè vedo che abbiamo abbattuto tutte le possibili obiezioni. E' quindi giunto il momento di spiegarvi meglio la questione così capirete da dove sorge la mia domanda originaria. Il Locatore Tizio sta già agendo giudizialmente contro la società Alfa che, tuttavia, si è rivelata vuota. E' quindi mia opinione che i soci di Alfa stiano dirottando i profitti della stessa Alfa in un altra società. Ho quindi svolto delle indagini sino a scoprire l'esistenza di Beta. Verosimilmente Beta è società ad hoc da riempire con i profitti della mia debitrice conduttrice Alfa non pagante. Ora che ho scoperto l'esistenza di Beta, intendo agire nei suoi confronti per cavarne qualcosa. In prima battuta pensavo di operare ex art. 1595 c.c., azionando il mio diritto al pagamento dei canoni di locazione nei confronti di Beta. Per questo motivo mi interessava a tal punto indagare sulla qualificazione di subconduttore. Tuttavia, posto che l'azione di cui all'art. 1595 c.c. non è azione surrogatoria dell'azione nei confronti del conduttore, dubito circa la concreta applicabilità dell'articolo in questione. Perplessità anche in merito ad un'azione revocatoria: non ho infatti elementi sufficienti per dimostrare una sottrazione di denaro da Alfa a Beta...suggerimenti?
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