Cari Amici,
mi stravio dallo studio e vi scrivo il seguente caso.
Nel 1995, Caia dona alla figlia Tizia un terreno agricolo. Tizia, da sempre dotata di pollice verde, inizia a coltivare il fondo e dimora abitualmente presso la fattoria ivi sita che, inoltre, restaura a proprie spese. Nel 2009, Tizia, causa l'avanzata senilità e la diagnosi di un male incurabile, decide di ritirarsi in città per trascorrere i suoi ultimi giorni. Affitta quindi il fondo al suo caro amico Poldo, affinché questi lo coltivi a suo piacimento e ne tragga i frutti. Di tale operazione, peraltro, non esiste traccia alcuna essendo il tutto avvenuto previo consenso verbale. Poldo comincia quindi un'attività di viticoltura, contabilmente documentabile. Tizia, inoltre, per seguire la tradizione di famiglia, redige un atto di donazione del fondo a Sempronia, una delle sue tre figlie. Una clausola prevede che il godimento del fondo decorrerà a favore di Sempronia dalla data della notifica a Tizia ovvero ai suoi eredi dell'accettazione della donazione.
Nel 2010, Mevio comunica a Tizia di essere lui il vero proprietario del bene; contestualmente, per impedire l'accesso a Poldo, provvede a recintare con filo spinato il fondo agricolo e vi installa un cancello con lucchetto. Tizia, a seguito di indagini, scopre che il fondo a lei donato risultava effettivamente di proprietà di Mevio; tale circostanza, peraltro, non era da lei facilmente conoscibile al momento della donazione.
Cosa potrà fare Tizia? Cosa potrà fare Poldo? Cosa potrà fare Sempronia?
La donazione di beni altrui e l'usucapione abbreviata.
La donazione di beni altrui è fattispecie non codificata dall'ordinamento. Tuttavia, è possibile interpretare estensivamente l'ipotesi di cui all'art. 771 c.c. concernente la donazione di beni futuri. Tale previsione, infatti, stabilisce che la donazione non può comprendere che i beni presenti nella disponibilità patrimoniale del donante. E' invece nulla se comprende beni futuri.
Ciò premesso, l'art. 1159 c.c. disciplina l'ipotesi di usucapione abbreviata stabilendo che questa si compie decorsi 10 anni dall'acquisto del possesso in buona fede a non domino, ove l'acquisto sia avvenuto in forza di titolo idoneo al trasferimento del diritto e debitamente trascritto.
Resta quindi da chiarire se la donazione di beni altrui costituisca “titolo idoneo” al trasferimento del diritto.
Cass. 10356/2009: la donazione dispositiva di un bene altrui, benché non espressamente disciplinata, deve ritenersi nulla alla luce della disciplina complessiva della donazione e, in particolare, dell'art. 771 c.c., poiché il divieto di donazione dei beni futuri ricomprende tutti gli atti perfezionati prima che il loro oggetto entri a comporre il patrimonio del donante; tale donazione, tuttavia, è idonea ai fini dell'usucapione decennale prevista dall'art. 1159 c.c., poiché il requisito, richiesto da questa norma, dell'esistenza di un titolo che legittimi l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento, che sia stato debitamente trascritto, deve essere inteso nel senso che il titolo, tenuto conto della sostanza e della forma del negozio, deve essere suscettibile in astratto, e non in concreto, di determinare il trasferimento del diritto reale, ossia che l'acquisto del diritto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare.
(si veda anche, però, Cass. 1596/2001: la donazione di beni altrui non può essere ricompresa nella donazione di beni futuri, nulla ex art. 771 c.c., ma è semplicemente inefficace e, tuttavia, idonea ai fini dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c.).
Alla luce di tale elaborazione giurisprudenziale, attesa la buona fede di Tizia nel ricevimento del terreno, considerato il protrarsi del possesso in modo continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico per oltre un decennio, appurato che la donazione è stata debitamente trascritta, l'usucapione abbreviata deve ritenersi perfezionata in favore di Tizia.
La tutela di Poldo
Poldo, nella qualità di affittuario del terreno, pur in assenza di un contratto scritto, risulta comunque detentore qualificato del fondo agricolo. E' legittimato, pertanto, all'esercizio dell'azione di reintegrazione di cui all'art. 1168 c.c.
Cass. 12751/2008: in tema di spoglio violento e clandestino, il detentore che agisce, ex art. 1168, comma secondo, c.c., per la reintegra, può fornire prova del titolo anche presunzioni, non essendo in discussione la validità e gli effetti del vincolo che giustifica la detenzione qualificata ma esclusivamente il fatto storico dell'esistenza del corrispondente potere di fatto sulla cosa.
Nel caso di specie, Poldo può provare l'esistenza dell'attività di viticoltura attraverso la relativa documentazione contabile.
Cass. 13270/2009: in tema di possesso, è passibile di azione di reintegrazione ex art. 1168 colui che, consapevole di un possesso in atto da un altro soggetto, anche se ritenuto indebito, sovverta clandestinamente o violentemente, a proprio vantaggio, la signoria di fatto sul bene nel convincimento di operare nell'esercizio di un proprio diritto reale, essendo, in tal caso, l'animus spoliandi in re ipsa, e non potendo legittimamente invocarsi il principio di autotutela che opera solo in continenti, vale a dire nell'immediatezza di un subito e illegittimo attacco al proprio possesso.
L'interesse di Sempronia
Sempronia è giovane ed inesperta. La madre Tizia, invece, ha un piede nella fossa. Un buon avvocato dovrebbe sicuramente consigliarle di affrettarsi a notificare a Tizia l'accettazione della donazione.
Cass. 10734/2010: la previsione, contenuta nell'atto con il quale il donante dispone di un bene, che l'accettazione da parte del donatario possa avvenire dopo la morte del disponente, non vale a consentire che la donazione si perfezioni dopo il decesso di costui, poiché in tale ipotesi, ove non sia ancora avvenuta la notifica dell'accettazione, non può aver luogo l'incontro delle volontà mediante il quale si realizza il perfezionamento dell'atto.
spero sia tutto giusto!
a presto
diego
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