mercoledì 9 giugno 2010

Morte del conduttore nel contratto di locazione ad uso abitativo

Carissimi,

mi trovo di fronte alla situazione nella quale il conduttore di un immobile concesso in locazione ad uso abitativo è defunto.

Lascia 3 figlie, nessuna delle due conviventi.

Ora, sappiamo che l'art. 6 della legge sulle locazioni asserisce che vi è successione nel contratto solo se vi sono eredi conviventi (o la convivente more uxorio).

La giurisprudenza ritiene che questo articolo disciplini ex novo la materia della morte del conduttore, sicchè non si applicherebbe il 1614 c.c., implicitamente abrogato.

Mi chiedo allora, che debbono fare gli eredi.
Semplicemente liberare l'immobile per intervenuta estinzione del contratto?
E, se sì, che fine fa il deposito cauzionale di 3 mensilità che era stato pattuito e corrisposto?

La questione, amici, riveste carattere personale.

Attendo lumi.

D.

1 commenti:

diego ha detto...

Caro D.
effettivamente l’erede non convivente si viene a trovare in una situazione di detenzione senza titolo che, non essendo nemmeno applicabile l’art. 1146 c.c. in relazione al possesso, può far sorgere, ex art. 2043 c.c., responsabilità extracontrattuale per la restituzione dell’immobile/risarcimento danno ovvero per arricchimento senza causa. D’altra parte, secondo opinione minoritaria – ma a mio avviso più sensata - la legge di riforma a cui alludi, non rientrando in una delle ipotesi previste dall’art. 15 disp. prel. per l’abrogazione delle leggi, non può abrogare espressamente l’art. 1614 c.c. ma si limita semplicemente ad un introdurre un disciplina di specialità che deroga la fattispecie generale di cui all’art. 1614 c.c.; in tal senso, autorevole dottrina ritiene che, in assenza di eredi conviventi, la successione del rapporto di locazione continuerebbe ad essere governata dall’art. 1614 c.c. (così Bonilini e Padovini).
Ciò premesso, risolverei la questione valutando l’interesse degli eredi alla prosecuzione del rapporto di locazione. Se nessuno è realmente interessato, ben venga l’orientamento maggioritario: si estingua il contratto e venga restituito il deposito cauzionale agli eredi (o meglio sia imputato all’asse ereditario). Se una delle figlie è interessata a subentrare nella veste di conduttrice, mi limiterei ad avvertire il locatore del subentro della nuova conduttrice che, quasi sicuramente, non avrà remore a continuare a percepire i suoi bei canoni. In tal caso, non saprei se il deposito debba essere imputato all’asse ereditario per poi essere nuovamente versato dal nuovo conduttore. Io propenderei per una soluzione più pratica, volta a garantire la fluidità e la continuità del rapporto, tale per cui il deposito versato dal padre sarà restituito alle figlie alla scadenza del contratto.
Per quel poco che ho potuto, spero di esserti stato utile.
a presto.
diego.

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